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當(dāng)你坐在置業(yè)顧問(wèn)面前簽訂那份購(gòu)房合同時(shí)，你的權(quán)益可能就擺在自己的手上。近年來(lái)，樓市維權(quán)暴露出很多常見問(wèn)題、“多發(fā)事故”，其實(shí)多數(shù)問(wèn)題都屬于合同上的糾紛，也都能從合同約定中找尋法律依據(jù)，與此同時(shí)，簽訂一份規(guī)范的購(gòu)房合同，并懂得如何去運(yùn)用，也會(huì)杜絕很多開發(fā)商的霸王條款，讓有損購(gòu)房者權(quán)益的做法無(wú)可乘之機(jī)。這個(gè)315，就讓我們把樓市維權(quán)的熱點(diǎn)與解決問(wèn)題的武器緊密聯(lián)系起來(lái)，讓維權(quán)變得更加切實(shí)可行，也讓購(gòu)房遠(yuǎn)離“合而不同”的困擾。
    一套房，可能是大多數(shù)人一生最大的消費(fèi)，出現(xiàn)任何有損購(gòu)房者權(quán)益的事都不是簡(jiǎn)單的小事。近年來(lái)購(gòu)房者遇到的多數(shù)維權(quán)問(wèn)題，其實(shí)都與合同約定相關(guān)。在合同上把握主動(dòng)權(quán)，就是主動(dòng)維護(hù)自身權(quán)益，法律人士建議，雖然南京的購(gòu)房合同已經(jīng)有了一系列相關(guān)規(guī)范，但購(gòu)房者仍需要做到購(gòu)買時(shí)留意合同、維權(quán)時(shí)善用合同。

樓市維權(quán)熱點(diǎn)問(wèn)題都繞不開購(gòu)房合同
2012年，中消協(xié)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布了一系列購(gòu)房消費(fèi)維權(quán)經(jīng)典案例，其中涉及了樓盤虛假宣傳；實(shí)地房產(chǎn)與圖紙標(biāo)示不符；購(gòu)房出現(xiàn)“霸王條款”，中介交易違規(guī)等一系列常見和多發(fā)問(wèn)題，中消協(xié)方面表示，其中不少案例都與購(gòu)房合同糾紛有關(guān)，這些問(wèn)題不僅沒有減少，較之以往反而有明顯增多的趨勢(shì)。
對(duì)此記者也對(duì)目前南京樓市出現(xiàn)的維權(quán)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，在業(yè)內(nèi)的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，關(guān)于買房后不滿意的地方，網(wǎng)友反映最多的是物管問(wèn)題，比例占到了33%，對(duì)于房屋質(zhì)量不好的投票也占到了28%，此外就是開發(fā)商承諾不到位等問(wèn)題，排名前列的問(wèn)題，其實(shí)都在購(gòu)房合同中有所反映，而掃描近一年來(lái)樓市維權(quán)投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題也不難發(fā)現(xiàn)，包括精裝修及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)不到位、交付延期質(zhì)量差、土地年限縮水、物業(yè)管理亂收費(fèi)、退房如何處理、學(xué)區(qū)房落空等這些多發(fā)“事故”，其實(shí)也都與合同約定密切相關(guān)。

維權(quán)手段很多，但用好合同是第一招
自2008年南京公示首個(gè)商品房預(yù)售格式合同以來(lái)，南京樓市的合同文本已經(jīng)經(jīng)歷了三次修改，開發(fā)商在提供和簽訂合同時(shí)也漸趨規(guī)范。對(duì)于樓盤交付的一系列配套基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾，對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋的面積、層高、結(jié)構(gòu)、間距等指標(biāo)，對(duì)于房屋內(nèi)部的裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的主體結(jié)構(gòu)、房屋防水等設(shè)施的保修范圍和保修期限，以及房屋整體的交付期限，還有關(guān)于開發(fā)商違約的相關(guān)處理，其實(shí)都有了格式上的明確及規(guī)定，不過(guò)消費(fèi)者面對(duì)這一大堆條款往往還是會(huì)犯迷糊或者沒留意。

    “選房人很多，就那么幾分鐘，置業(yè)顧問(wèn)又在催，心里只想著把房款算清楚，趕緊簽完了事。”市民汪小姐對(duì)記者說(shuō)，自己先前并沒有很認(rèn)真地研究格式合同，買房時(shí)一心想著選房和貸款，面對(duì)多達(dá)上百項(xiàng)的合同條款，也沒什么心思一一細(xì)究，“其實(shí)很多問(wèn)題可能隱藏在里面，當(dāng)時(shí)都沒發(fā)現(xiàn)。”
   “合同是業(yè)主與開發(fā)商維權(quán)的最大依據(jù)，而現(xiàn)在很多購(gòu)房者還并不能熟用、用好合同。”南京金路律師事務(wù)所主任律師俞偉寧表示，凡是樓盤出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，如果業(yè)主想要挽回?fù)p失，就要找到其他證據(jù)來(lái)證明自己和開發(fā)商之間最初的約定。不過(guò)這樣的證據(jù)肯定很難找，目前只能以合同為準(zhǔn)。合同既然業(yè)主也簽了字，就需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    法律人士表示，其實(shí)合同約定是雙方的事，也是一把“雙刃劍”，開發(fā)商善于運(yùn)用，那么就會(huì)對(duì)自身有利，反過(guò)來(lái)購(gòu)房者如果善于運(yùn)用，也會(huì)給自身權(quán)益提供保障，限制開發(fā)商的違規(guī)做法。
調(diào)控細(xì)則出臺(tái) 自住買房更傾向“一步到位” 維權(quán)壓力也在增大

    今年“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，投資投機(jī)需求再受打壓，但與此同時(shí)，由于不受調(diào)控約束，同時(shí)在樓市行情持續(xù)火熱的情況下也不愿再多觀望，以首次購(gòu)房自住為代表的剛需置業(yè)者必將持續(xù)占據(jù)著樓市主體。據(jù)本地網(wǎng)站近期發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在參與調(diào)查的購(gòu)房者中，結(jié)婚購(gòu)房需求約占44%，定居購(gòu)房約占35%，這兩項(xiàng)屬于剛需性質(zhì)的購(gòu)房需求達(dá)到了近8成。改善型購(gòu)房排在上述兩項(xiàng)之后，約占20%。而在所有購(gòu)房者中，選擇“半年內(nèi)出手”的達(dá)到30.5%，而選擇“1年內(nèi)出手”的也達(dá)到25.3%。

    調(diào)查結(jié)果也顯示，正是由于目前樓市以剛需自住為主體，購(gòu)房者對(duì)樓盤的建筑和配套品質(zhì)、小區(qū)物管水平、居住的環(huán)境氛圍以及一系列與居住安全相關(guān)的要素，都顯示出極大的關(guān)注，而且由于多數(shù)剛需購(gòu)房者對(duì)交付時(shí)間要求都比較迫切，他們大多會(huì)在近一兩年內(nèi)就全部入住商品房小區(qū)，屆時(shí)將給所有這些樓盤的管理水平和交付質(zhì)量帶來(lái)最終考驗(yàn)。

    業(yè)內(nèi)專家表示，在樓市已經(jīng)進(jìn)入“優(yōu)選”時(shí)代的前提下，尤其是在調(diào)控后買家更趨向“一步到位”的形勢(shì)下，只有“優(yōu)質(zhì)”的企業(yè)和樓盤才能真正“優(yōu)賣”。由于樓盤的自身質(zhì)素千差萬(wàn)別，品牌效力、綜合品質(zhì)、合適的定價(jià)策略都在發(fā)揮重要作用。這種大浪淘沙優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，其本質(zhì)上就是通過(guò)合理選擇拉動(dòng)消費(fèi)的過(guò)程。同時(shí)由于消費(fèi)者越來(lái)越理性，對(duì)于樓盤細(xì)節(jié)的考量和在法律上的認(rèn)知只會(huì)比過(guò)去更強(qiáng)化，也更加主動(dòng)。