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  5月15日凌晨，萬澤股份公告了重大資產(chǎn)重組后的利潤實現(xiàn)情況說明。顯示通過向大股東非公開發(fā)行股份，購買大股東萬澤集團手中萬澤地產(chǎn)及常州萬澤天海兩個公司后，兩公司2011年及2012年累計實現(xiàn)凈利潤近1.73億元。

    而就在一周前，此次資產(chǎn)注入主角之一的萬澤地產(chǎn)，網(wǎng)上爆出一份自2008年開始的“送禮清單”，涉及向深圳、北京等地近百名政府人員贈送800~2000元不等的禮金禮品，以換取“理順外圍公關(guān)關(guān)系”。彼時的萬澤地產(chǎn)苦于項目開發(fā)艱難，難言銷售樂觀。同樣，作為上市公司的萬澤股份也面臨利潤節(jié)節(jié)下滑的局面。

    但在“理清關(guān)系”，成功開發(fā)深圳一個項目后，萬澤地產(chǎn)開始進入收成期，成功扭轉(zhuǎn)上市公司的頹勢。這一故事，充分反映了國內(nèi)中小房企的生存現(xiàn)狀，一兩個項目就能支撐一家上市公司，但獲取新項目的難度，開發(fā)項目的進度都與有關(guān)部門的“公共關(guān)系”緊密相連。

    不能說的秘密

    送禮清單中僅深圳稅務(wù)系統(tǒng)就有11名官員涉及其中。

    這些加蓋了公章，附帶有萬澤股份董事長林偉光簽名“送禮清單”，顯示了從2008年中秋節(jié)開始，多次向北京、深圳各個部門官員送禮，涉及的官員職級，從部門負責(zé)人一直到辦事人員。

    其中一份“2009年春節(jié)慰問有關(guān)人員的請示報告”中言道：“為理順外圍公共關(guān)系，本著‘節(jié)約費用、立足現(xiàn)狀、重在實效’的原則，擬準(zhǔn)備在春節(jié)前對外部有關(guān)人員進行節(jié)前慰問，累計金額約16萬元。”清單還清楚列明了收禮人員的單位、級別、名單、額度等信息，僅深圳稅務(wù)系統(tǒng)就有11名官員涉及其中。

    5月13日，《中國經(jīng)營報》記者從深圳地稅局新聞發(fā)言人楊龍中那里了解到，該局已經(jīng)對此事進行了解與核實，但名單所列的員工職務(wù)與事實有部分出入，需要進一步調(diào)查考證。有本地媒體致電深圳福田國稅局，該局工作人員稱，清單中所列的“福田國稅科長孫某”確有其人，但具體情況正在調(diào)查中。

    但對于這些文件，萬澤股份及大股東萬澤集團都矢口否認，萬澤股份董秘黃曼華在接受媒體采訪時表示：“事件是虛假的，公司保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。”萬澤集團總經(jīng)辦經(jīng)理王國英也表示，這些文件純屬偽造，因為既然是“內(nèi)部文件，就不存在加蓋公章的必要”，王國英認為“這實為欲蓋彌彰”。

    相對于公司管理層的激烈表現(xiàn)，萬澤股份的股東卻表現(xiàn)淡定，事情爆發(fā)翌日，萬澤股份還小幅上漲了0.6%，其后該股份跟隨大市上下，并沒有出現(xiàn)劇烈波動。“這是一件大家都很明白的事情，”萬澤股份的股東王宇力表示：“在中國辦企業(yè)就不可能不支出公關(guān)招待費。”

    記者通過某上市地產(chǎn)公司的公關(guān)部門負責(zé)人林先生了解到，房地產(chǎn)行業(yè)更為特殊，因為涉及的政府部門多，而且每一個部門都可以影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程。

    林先生表示，房地產(chǎn)項目如果要取得開工資格必須取得“四證”，包括《土地證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》等，這就涉及國土部門、規(guī)劃建設(shè)部門。“如果這是一個舊城改造工程或者是旅游商業(yè)項目，還要打通政府舊改部門、環(huán)保部門、旅游部門等環(huán)節(jié)。”其告訴記者，每一個環(huán)節(jié)錯位都會讓項目開工遙遙無期。

    開工后，因為房地產(chǎn)涉及預(yù)征土地增值稅、城市建設(shè)費等多達近20項各種稅費，所以稅務(wù)系統(tǒng)必須有很好的關(guān)系，再到工程驗收階段，消防、人防、排污等等又決定了工程能否順利驗收，是否具備“收樓資格證”。“有些中小房企這些用于公關(guān)、打點的費用可占開發(fā)總成本的10%以上。”林先生表示，這些關(guān)系沒理順會直接影響項目的開發(fā)周期。

    公關(guān)的作用

    舊城改造對于開發(fā)商的公關(guān)能力要求更高。

    2009年前后的萬澤地產(chǎn)確實處于“公司內(nèi)外總體不容樂觀的經(jīng)濟形勢”。從2008年開始，，上市公司萬澤股份的凈利潤就每年遞減，到2011年第一季度就虧損了1377萬元。對于這種狀況黃曼華表示，主要是沒有新樓盤竣工所致。

    翻翻萬澤集團的歷史，該公司早在1996年就介入房地產(chǎn)行業(yè)，但在2007年開發(fā)完深圳一個項目后就鮮有項目入市。2009年前后開始大力開發(fā)位于深圳香蜜湖以及常州太湖的項目，另外，公司位于北京的兩個項目都處于開發(fā)階段。這都需要政府部門的“通行證”，而公司也急于加快開發(fā)周期。

    但顯然當(dāng)時很多努力都取得了不錯的回報，經(jīng)過3年的開發(fā)銷售，萬澤深圳香蜜湖項目2012年第一期銷售了187套房子，簽約收入達到11.5億元。項目的第二期也進入開發(fā)周期內(nèi)，將會成為未來3~5年萬澤的主要利潤來源之一。

    年報數(shù)據(jù)顯示，該項目當(dāng)年有近5.7億元的資金入賬，占上市公司總體收入比例超過九成，而毛利率更高達55.55%。這使得萬澤股份在深圳地區(qū)的銷售毛利率也接近55%。

    但對于萬澤股份而言，這依然不夠。2011年底，為了順利將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入到上市公司，當(dāng)時萬澤集團曾承諾，置入的資產(chǎn)2011年至2013年三年累計實現(xiàn)的凈利潤額為3.7145億元，如果達不到要求，萬澤股份可決定按照人民幣1元/股的價格向萬澤集團回購相應(yīng)的萬澤股份股票，并予以注銷。相對于3.27元/股的發(fā)行價格，如果利潤不達標(biāo)，大股東相當(dāng)于損失了近5億元的資產(chǎn)。

    而資料顯示，2011年與2012年萬澤股份共實行1.73億元的凈利潤，還有近2億元的凈利潤有待今年完成，這依然有不小的壓力。

    該公司除了依賴現(xiàn)有的兩個項目回報外，近年在深圳的另一個重點投資項目是深圳的舊城改造鑫龍海項目。

    舊城改造對于開發(fā)商的“公共關(guān)系”能力要求顯然更高，早在2011年，萬澤集團就承諾如果未能在當(dāng)年12月31日前取得該項目的土地使用權(quán)，則回購股份并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。其后該承諾日期更改為：2012年12月31日前取得深圳市政府關(guān)于城市更新項目立項。

    但直至2012年12月29日，公司只能向深圳城市更新辦公室提交項目資料，取得材料收文回執(zhí)，并沒有取得更新項目立項。這導(dǎo)致萬澤集團不得不按照股東大會的決議，將回購股份的保證金劃給上市公司。按照該次股東大會的決議，大股東只向萬澤股份支付保證金，但暫不交割股份，這等于給了萬澤集團一定的時間。

    中小房企的生存之道

    萬澤股份的例子很好地反映了國內(nèi)中小房企的發(fā)展遭遇。

    多番努力后，4月9日，深圳龍崗更新辦向該市規(guī)劃國土管理局發(fā)出核定意見函：認為改造必要，更新基本符合申報要求，有占地超過80%的地塊業(yè)主同意更新。有業(yè)內(nèi)人士估計，這一項目如果順利推進，開發(fā)價值可高達10億元。這對于萬澤股份這類中小房企而言，無疑又是一針強心劑。

    萬澤股份的例子很好地反映了國內(nèi)中小房企的發(fā)展遭遇，由于A股市場對于房企融資早早地舉起了禁令，在國內(nèi)上市的房企基本不可能通過資本市場融入資金，而銀行資金甚至信托資金只能限制用于項目開發(fā)。

    各地政府對于繳納土地出讓金的時間限制得非常嚴(yán)，基本都要求在兩年內(nèi)繳納完畢。中小房企如果想購入新土地，只能自籌資金或者是私人借貸。

    另一方面，一些在境外上市或者大股東實力雄厚的大型房企，可以在海外融入大筆的低成本資金。“所以，如果是公開的土地拍賣市場，我們是毫無競爭力的。”一位小型上市房企的董事長曾對記者表示，中小房企只能通過原有的一些項目，或者原有的一些“關(guān)系”來獲取新機遇。