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　從“溫州市炒房團(tuán)”到被媒體曝光的各類“房叔”“房姐”，房地產(chǎn)已在市場(chǎng)扎穩(wěn)腳跟，讓大多數(shù)人都以房產(chǎn)做為投資的對(duì)象，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)迅速膨脹起來，炒金的，炒股票的全都來炒房了，只要有錢必須去買房，不知你有沒發(fā)現(xiàn)電器等各類蕭條企業(yè)逐漸從我們身邊悄然離去了，“有錢還做什么電器！”都去投資房產(chǎn)了，成了新一代的房產(chǎn)開發(fā)商。
于是，到處都在建大樓，我們的手機(jī)上莫名其妙的會(huì)出現(xiàn)“再不買，就搶空了，磚石旺鋪，投資者不二之選”。小編在九江關(guān)注到，馬路上、高速路口以及各種大大小小的空中廣告牌，不免驚嘆“房地產(chǎn)時(shí)代來臨了！”
　　在九江房產(chǎn)市場(chǎng)中，“日光盤”早已銷聲匿跡，市場(chǎng)漸漸步入了買家市場(chǎng)----供大于求，在這個(gè)時(shí)候如何能讓自己的產(chǎn)品脫穎而出，占領(lǐng)市場(chǎng)，使每個(gè)操盤手苦思冥想。
　　廣告創(chuàng)造出新的語(yǔ)言和符號(hào)，在潛移默化中改變大眾的消費(fèi)行為，因此“我家的房子會(huì)降溫”讓人聯(lián)想到滿庭春MOMA，，“運(yùn)動(dòng)就在家門口”與奧園劃上等號(hào)，廣告大施魔法，緊緊抓住消費(fèi)大眾的心。
　　如何在眾多的賣點(diǎn)中尋找自身的銷售主張，甚至以最低的成本實(shí)現(xiàn)樓盤最優(yōu)廣告銷售激發(fā)度？
　　以不同時(shí)期廣告操作手法，沉著從容的操作策略，分為四個(gè)時(shí)期的廣告操作要點(diǎn)，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、樓盤開盤期、樓盤銷售期、持續(xù)推廣期。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期屬于引導(dǎo)期，在廣告的投放比率中應(yīng)占有較高的成分，比如：戶外的廣告牌、項(xiàng)目施工地的圍墻以及售樓部的搭建都是初期在引導(dǎo)客戶中占主要成分，廣告語(yǔ)在產(chǎn)品初期定位的時(shí)候應(yīng)當(dāng)擬定好，從突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與另類中采取創(chuàng)意；開盤期也就意味著進(jìn)入項(xiàng)目的公開期，在廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以網(wǎng)絡(luò)媒體為主，在前期戶外媒體已經(jīng)完工且相對(duì)固定的情況下，網(wǎng)絡(luò)媒體可在市場(chǎng)的變化需求下，迅速給予支持，在房產(chǎn)激烈競(jìng)爭(zhēng)中，節(jié)奏加快，出招頻頻，以活靈多變的特色發(fā)揮其獨(dú)特的功效；在樓盤已進(jìn)入持續(xù)推廣期，廣告媒體投放已漸漸進(jìn)入尾聲，此時(shí)小區(qū)的園林綠化以及樣板間的開放起到了重要作用，實(shí)景園林不僅能給人心曠神怡的視覺效果更能激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。
　　一、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期廣告操作要點(diǎn)
　　關(guān)鍵要點(diǎn)一：報(bào)道式廣告手法
　　在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設(shè)以及大量的海報(bào)，戶外的廣告位、廣告牌等等。
　　關(guān)鍵要點(diǎn)二：強(qiáng)調(diào)功能訴求，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)
　　在產(chǎn)品前期時(shí)段，為了更好的配合新產(chǎn)品的導(dǎo)入，并且在與競(jìng)爭(zhēng)品牌抗衡中脫穎而出，多采用功能訴求等廣告策略，以最大的限度突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。
　　關(guān)鍵要點(diǎn)三：廣告主題著重產(chǎn)品賣點(diǎn)
　　賣點(diǎn)亦是亮點(diǎn)，給人眼前一亮的感覺效果。廣告主題的輪換應(yīng)該是循序漸進(jìn)的，廣告周期安排和廣告訴求點(diǎn)的內(nèi)容緊密相連。
　　關(guān)鍵要點(diǎn)四：打比例預(yù)算支出
　　在銷售的籌備期，接待中心、樣板房以及戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)媒體投放，再加上其他的準(zhǔn)備工作，支出費(fèi)用是比較大的，一般占總的預(yù)算的30%-50%。公開期，網(wǎng)絡(luò)媒體的廣告費(fèi)用持續(xù)上升，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用為主要支出。
　　二、樓盤開盤期廣告操作要點(diǎn)
　　關(guān)鍵要點(diǎn)一：轉(zhuǎn)變媒體方向
　　在項(xiàng)目開盤后進(jìn)入銷售公開期，廣告的安排漸漸轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)媒體。此時(shí)，戶外媒體和印刷媒體已經(jīng)基本完工，因?yàn)橄鄬?duì)的固定性，一般改變不大。而網(wǎng)絡(luò)媒體則開始在變化多端的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，節(jié)奏加快，出招頻頻，以活靈多變的特色，發(fā)揮其獨(dú)特的功效。
　　關(guān)鍵要點(diǎn)二：重點(diǎn)突破策略
　　為產(chǎn)品將面向的目標(biāo)客戶人群擬定方案，并進(jìn)行有效的推廣。
　　三、樓盤銷售期廣告操作要點(diǎn)
　　關(guān)鍵要點(diǎn)一：強(qiáng)調(diào)價(jià)格攻勢(shì)
　　在銷售期除非產(chǎn)品有特別的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格往往是成為廣告的主要內(nèi)容。在客戶對(duì)產(chǎn)品了解的基礎(chǔ)上，通過價(jià)格上的優(yōu)惠折扣和部分服務(wù)方面的承諾促使成交。
　　如某品牌樓盤廣告：首付4.8萬(wàn)起，免20期月供，住墅區(qū)，讀雙峰，賺未來。
　　關(guān)鍵要點(diǎn)二：三維空間媒體組合
　　在銷售期廣告安排要求特別高所謂“橫”，你能想象“一位客戶坐飛機(jī)回九江，在座機(jī)上看到**雜志上某樓盤的廣告，下了飛機(jī)，則看到同樣內(nèi)容的廣告在飛機(jī)場(chǎng)的戶外看板上，然后做汽車回到市區(qū)，在車內(nèi)同樣的信息又從FM91.0汽車廣播里飄然而至，車窗外的戶外廣告赫然在目，晚上翻開《潯陽(yáng)晚報(bào)》……”視覺聽覺上的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客戶，以配合銷售人員的推廣，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績(jī)。
　　四、持續(xù)推廣期廣告操作要點(diǎn)
　　關(guān)鍵要點(diǎn)一：情感廣告策略
　　發(fā)展到后期產(chǎn)品的功能及優(yōu)勢(shì)已不明顯，但是長(zhǎng)期累積的與消費(fèi)者的感情組帶還在。采用幽默化策略，喚起終成消費(fèi)者的情感共鳴。
　　關(guān)鍵策略二：宣傳滲透策略
　　把產(chǎn)品的理念通過媒體的廣泛宣傳，達(dá)到出入為主的目的，主要手段是以繕稿、新聞造勢(shì)的形式使廣大群眾都潛移默化地自然的接受產(chǎn)品品牌形象。
　　關(guān)鍵要點(diǎn)三：始終如一的預(yù)算策略
　　就房地產(chǎn)銷售而言，廣告預(yù)算大致應(yīng)掌握在樓盤銷售總金額的1%-3%之間。大的公司因?yàn)橛谐渥愕馁Y金保證，往往是根據(jù)計(jì)劃來確定預(yù)算的。而大部分中小型公司，因財(cái)力有限，廣告預(yù)算基本上是量力而行，有的時(shí)候甚至的階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不盡人意，廣告預(yù)算便停止執(zhí)行。